Primero, los datos. Resulta que en EEUU los precios de la vivienda –según el índice Case-Shiller- han caído un 17% en los últimos doce meses (julio sobre julio). Este índice recoge información estadística sobre la evolución de los precios en 20 grandes ciudades de EEUU, y pasa por ser el más fiable sobre lo que sucede en el mercado inmobiliario estadounidense. Como toda estadística, puede ser criticable, pero hoy por hoy es la más representativa.
En el Reino Unido las cosas no son muy distintas. El índice Nationwide -uno de los más utilizados- refleja un descenso anual (septiembre sobre septiembre) equivalente al 12,4%, lo que da idea de la intensidad del ajuste inmobiliario.Teniendo en cuenta el efecto de la inflación, esto significa que en términos reales los precios de las casas han caído entre un 15% y un 21% en ambos países. Se trata de una media, por lo que en algunas zonas el recorte ha sido, incluso, mayor.
Como se sabe, EEUU y Reino Unido han vivido en los últimos años una burbuja inmobiliaria similar a la española, pero he aquí la paradoja. Los precios de la vivienda en España se resisten a bajar, y ello pese a la espectacular caída de la demanda, provocada tanto por la subida los tipos de interés como por las dificultades para obtener un préstamo. Vayamos de nuevo a los datos. Según el Índice de Precios de Vivienda -que publica Estadística- los precios de los pisos han descendido un 0,3% en el último año (segundo trimestre sobre segundo trimestre), como se ve muy por debajo de lo que ha ocurrido en los dos países anglosajones anteriormente citados.
El precio no sólo ha caído de manera irrelevante teniendo en cuenta las circunstancias del mercado, sino que lo ha hecho de manera dispar. Mientras que el importe medio de la vivienda de segunda mano ha retrocedido un 4,9%, los pisos nuevos han desafiado a las leyes más elementales de la economía. No sólo no han bajado, sino que han subido un 5,3% (por encima incluso de la inflación), lo cual no deja de sorprender en un contexto de destrucción de empleo y de restricción del crédito. Aunque pueden existir razones metodológicas que expliquen en parte lo sucedido (los precios de la vivienda en el momento de la escritura corresponden a lo pactado entre comprador y vendedor hace ahora 18 o 24 meses), lo cierto es que sorprende la escasa elasticidad del precio de la vivienda a las circunstancias de mercado. En cualquier caso, mucho menor que en otros países. No se trata de un fenómeno nuevo. Históricamente, como dice un conocido urbanista, el precio de la vivienda ha bajado en España menos que en el resto de los países desarrollados, “probablemente debido a que siempre se ha visto la vivienda en propiedad como una especie de hucha familiar hacia la que se han destinado todos los ahorros”.
Inmuebles inmunes
Se trata, sin embargo, de un fenómeno verdaderamente peculiar que no deja de sorprender a muchos analistas extranjeros: en España los precios de los inmuebles son prácticamente inmunes a la caída de la demanda, al contrario que en el Reino Unido o EEUU. ¿Tenemos en ciernes algún Premio Nobel de Economía? No parece que vayan por ahí los tiros.
Se equivoca quien busque una respuesta económica a lo que ocurre en el mercado de la vivienda. Los precios de las casas no bajan, precisamente, por que no hay mercado. Ahí está la paradoja. Las causas parecen tener más que ver con la existencia de una especie de pacto de sangre (o de silencio, según se mire) entre la clase política, la autoridad monetaria y el mundo del ladrillo y de la banca para que no baje el precio de los activos inmobiliarios más allá de lo que se considera razonable. Lo cual es especialmente preocupante teniendo en cuenta que el Banco de España ha estimado que la vivienda está sobrevalorada en más de un 20% respecto a su valor de equilibrio.
Con esta estrategia, se pretende evitar una situación parecida a la que ocurrió en Japón a principios de los 90, cuando el desplome del inmobiliario se llevó por delante establecimientos financieros que en su balance contaban con hipotecas que valían menos que las propias casas a precio de mercado, lo que les obligó a depreciar el valor de sus activos para dar una imagen fiel de su patrimonio. Es como si en lugar de dar una hipoteca sobre el 80% de valor de tasación de un inmueble se hubiera concedido sobre el 120% o el 130% (como, por cierto, ha ocurrido en EEUU con las hipotecas subprime). Imagínense la situación. La garantía hipotecaria (el valor del piso) es inferior a lo que se refleja en libros, lo que desde luego crea un problematanto para el banco como al propietario, que está pagando intereses por algo que vale menos de lo que recibió prestado.
Ni que decir tiene que los paganos de esta situación son los ciudadanos que quieran adquirir una vivienda, incapaces de comprender por qué los pisos no bajan de forma relevante cuando la economía está al borde de la recesión.
Y aquí entra la perversión del sistema actual: bancos y cajas de ahorros prefieren engordar su patrimonio inmobiliario (convertirse en la primera inmobiliaria del país) antes que sacar las casas al mercado al mejor postor, lo que exigiría un recorte de precios. Un dato puede ilustrar la naturaleza del problema. Los créditos dudosos vinculados al sector inmobiliario (con garantía hipotecaria) equivalían en el segundo trimestre del año a 9.022 millones de euros, es decir el triple que hace apenas un año (2.282 millones de euros).
Sanear el balance
La lógica económica diría que cualquier entidad que se queda con un piso debe tener prisa por venderlo para sanear su balance (sobre todo en estos tiempos que corren), pero la realidad es muy distinta. La oferta de viviendas apenas ha crecido por esta vía. Y eso que la demanda sigue ahí. Por mucha crisis que haya, cada año se crean en España, según la EPA, unos 420.000 hogares, que podrían tener acceso a viviendas más baratas con una línea de financiación pública a precios de mercado. Se evitaría de esta manera que los españoles sin vivienda tengan que subvencionar a quienes sí tienen oportunidad de comprársela. Con ello, se alimentaría el ciclo inversor y, por lo tanto, el empleo.
No se trata de un asunto menor. Los 9.000 millones de euros que tienen lo bancos en mora equivalen al valor de unas 60.000 viviendas que deberían salir al mercado para abaratar precios. No se ha hecho, precisamente, para evitar una depreciación de sus activos. Las pujas que se han hecho hasta ahora son simbólicas.
En coherencia con esta estrategia, la banca ha asumido que es mejor negociar con las inmobiliarias (incluso en algún caso entrando en su capital) antes que instar a unas suspensión de pagos, algo que iría contra su balance. Evidentemente, no en todos los casos.
Martínsa-Fadesa cayó, y lo mismo le ha sucedido a otras muchas inmobiliarias pequeñas, pero como regla general la banca ha apostado por ejecutar los créditos impagados, con lo que evita que la sociedad en dificultades se vea obligada a acudir a un concurso de acreedores. Una suspensión de pagos obligaría a la empresa afectada a desprenderse de parte de sus activos para pagar sus deudas, pero esto no ocurre simplemente por una razón: la banca acreedora prefiere quedarse con esos activos antes que depreciarlos. Algunos economistas consideran que estamos ante una especie de morosidad encubierta que no aparece en las estadísticas oficiales. Tampoco se trata de un asunto menor. Las inmobiliarias deben a los bancos 313.176 millones de euros, de los que 6.203 millones están ya en mora (seis veces más que hace un año). Y si de pronto el valor de esos activos (con garantía hipotecaria) cae un 20 o un 30%, el daño para su patrimonio es evidente. No hay auditor que autorice tasar esos activos muy por encima del valor de mercado.
Según los expertos, otro factor puede estar influyendo en la resistencia de los precios a bajar en línea con lo que sería razonable en un contexto macroeconómico como el actual. La mayoría de los gobiernos autonómicos ha alcanzado acuerdos con los promotores inmobiliarios con el fin de reconvertir la vivienda libre en otra a precio concertado, lo que significa que el valor de las promociones tiene un suelo que no se puede sobrepasar. Una medida que impide que el mercado funcione, en este caso con el objetivo de favorecer a quienes quieran comprar una vivienda. En una palabra, no puede haber demanda cuando la oferta potencial no se adecua a la realidad económica por intereses de parte.
#1
10-10-2008 19:34
porque hay mucho especulador
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#2
10-10-2008 19:54
y mucho sinverguenza
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#4
10-10-2008 21:11
Porque hay que mantener el sector aunque esté sobredimensionado,y porque hay mucha mordida por medio
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#5.- La propriedad es el robo
Libertario|11-10-2008 10:43
Un piso ha dejado de ser solo un "lugar de vida" para convertirse en un medio especulativo y en la posibilidad de ganar dinero sin trabajar. De ello son responsables los capitalistas pero tambien los ciudadanos ordinarios que finalmente son complices del sistema.
?Porque querer ser "proprietarios" y no simplemente "inquilinos"?
El capitalismo tiende a favorizar la propriedad, aunque solo sea bajo la forma de un piso, porque asi piensa, con mucha razón, que un propriertario que defienda a toda costa su piso tambien defenderá y justificará la propriedad privada de los medios de producción.
"La propriedad es el robo" dijo Proudhon, con mucha razón
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#6.- Bravo Libertario
EL JORNALERO RESENTIDO|11-10-2008 11:43
Ese es el problema. EL CAPITALISMO.
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#7.- No es el capitalismo
Lockin|13-10-2008 10:12
En un mundo capitalista ideal... o sea uno manejado puramente por mecanismos de mercado... los precios de las viviendas y de muchas otras cosas solo tendrian un margen de ganancia muy pequeño. Si tuvieran un margen mas grande, o considerado por muchos "grande" haria que entren en el mercado mas empresarios para lucrar de ese margen con lo que el margen terminaria ajustandose.
Estamos en una situacion diferente, creada por el gobierno en primer lugar al crear una falta artificial de suelo para construir vivendas, con lo que dispara el precio del terreno "urbanizable". Esta situacion beneficia a los terratenientes, y afecta directamente al precio de la vivienda final.
Luego viene el ministerio de vivienda dando datos estadisticos erroneos y colocado siempre de parte de las inmobiliarias
Luego los bancos, que no quieren perder el "valor" de las propiedades que han adquirido.
Realmente deberia dejar a los mecanismos de mercado hacer su trabajo.
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#8.- Todos proprietarios, todos capitalistas
Lbertario|13-10-2008 11:17
Dejar que el mercado se regule por si mismo me parece erróneo.
El Estado español ha dejado al mercado la libre disposición del litoral mediterráneo y eso ha conducido a toda clase de barbaridades y se comprende debido a que el capitalismo tiende siempre a explotar sin limites la fuerza de trabajo, a rentabilizar un máximo sus inversiones en un mínimo de tiempo, se desinteresa de los problemas ecológicos y no tiene inconveniente en transformar las ciudades en monstruos urbanísticos.
La crisis actual ha empezado con el asunto de las “surprimes” en los EE.UU. Los constructores y los banqueros, con el beneplácito del Estado, han vendido pisos por encima de su valor real, a gente insolvente, para quien la propiedad de un piso era un sueño, que los compraban a crédito, sin desembolsar un céntimo y debían rembolsar añadiendo un interés variable. La subida de los intereses, el estancamiento de los salarios y el paro obrero, debido entre otras cosas a la concurrencia de países a bajísimo nivel de vida, han imposibilitado que los compradores paguen sus cuotas mensuales.
Detrás de todo esto esta el capitalismo y la mentalidad propietaria encorajinada por el sistema. Lo mismo o parecido esta ocurriendo en España.
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#9.- ¿Y el gobierno que?
SMS|14-10-2008 16:33
Hola,
Estoy de acuerdo con la mayoria de las cosas que se mencionan en el articulo, pero creo que no se hace mención expresa de que uno de los mayores interesados (en mi opinión) de que el precio de la vivienda esté inflado es, sin lugar a dudas, el propio gobierno (tanto estatal como autonomico).
¿A que esta debido el "gran" crecimiento economico de esta última década?
Creo que uno de los principales motivos es la enorme cantidad de ventas de vivienda que ha habido (además de todo lo que ello conlleva, prestamos, empleo,etc...). Al comprar una vivienda se paga un 7% de IVA, y el IVA que cobra el gobierno por una vivienda de 200.000 euros es el doble que el de una vivienda de 100.000 euros, lo que sumado al enorme número de operaciones que ha habido supone una cantidad enorme para llenar las arcas del estado (y rebosar).
El gobierno es el primer interesado en que se vendan muchas viviendas y cuanto más caras, mejor para ellos, por eso no interesa hacar nada de nada.
Un saludo.
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#10.- ¿Y el gobierno que? (2)
SMS|14-10-2008 16:37
Hola,
¿A caso el crecimiento económico que hemos tenido durante esta ultima decada se debe a que España se ha convertido en una potencia mundial en algo?
Por desgracia, seguimos siendo ese "pais de pandereta" que llevamos tantos años siendo, y mucho me temo que seguiremos siendo.
Gran parte del crecimiento económico que se ha producido en España ha sido debido a una auto-financiación, es decir, se ha crecido debido a nos han sacado de las costillas a los que vivimos en España (tanto españoles como inigrantes) el dinero. Los productos, principalmente la vivienda, se han encarecido de una forma no proporcional a los salarios, con lo cual cada vez los cuidadanos de a pie tenemos menos poder adquisitivo. El crecimiento se ha debido a lo que nos han estado quitando (y siguen quitandonos). Para muestra un botón, el gobierno actual, con todo su socialismo y talante ha reducido las desgravaciones por la compra de una vivienda. Esta claro que han visto el filón no se han querido subir al tren.
Un saludo.
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#11.- Una pregunta
Preguntón|14-10-2008 17:04
Sabeis de algun Estado y de algun capitalismo que no prospere gracias a la explotación y a las costillas de los trabajadores, que sean españoles, chinos, inmigrantes. Al que me indique uno le regalo un churro por que con lo que me han robado no me dá para más.
En cuanto a eso de tocar la pandereta, las castañuelas y la guitarra no pensar que un cualquiera sabe hacerlo. De todas formas es por lo menos igual de dificil que tocar una musica electronica ensordecedora que nos viene de paises que parece son potencias mundiales y nos perturban los timpanos . No creais tampoco que demostrar que dos más dos hacen cuatro sea cosa fácil y que pronunciar la "r" y la "j" a la española no perturba los potentes mundiales.
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